疫情改变生活!后疫情时代美国人工作居住会发生哪些变化?

Updated: Apr 2



新冠疫情在美国爆发近三个月,确诊病例超过了150万人,不幸因新冠而去世的人数也突破了10万。作为疫情重灾区,美国人也做好未来一段时间与病毒共存的思想准备,并迎接后疫情时代工作生活的微妙变化。

未来一段时间,佩戴口罩可能成为常态,“六英尺社交距离”使得我们以往习以为常的社交行为发生360度大转变,握手拥抱变成需要避免和顾忌的行为,餐馆酒吧三五好友围坐一起高谈阔论,也成了一件奢侈的事儿。

后疫情时代,我们的工作、居住、以及购房会发生哪些变化呢?

一,健康安全为第一要务 公寓管理的新课题

公寓和酒店式公寓是纽约、芝加哥、迈阿密等大都市的主要房产类型,属于人口较密集的居住形态。当三月底疫情来袭,政府颁布居家令后,许多公寓采取了严格的措施,比如不再允许实体看房活动,禁止新租客申请入住等。同时公寓管理公司为应对病毒可能发生的交叉感染,增大管理费支出用于购买口罩、洗手液、消毒水等防疫设备。像佛罗里达州迈阿密大型公寓Marquis的管理委员会主席Allan Schwartz表示,公寓已经花费1.5万美金,购买了2万多只口罩和上千瓶洗手液。

未来居住在公寓的住客可能会发现以下变化,使用电梯有人数限制,每次只能乘坐2-4个人,因此等候电梯时间会延长,同时电梯内充满了消毒水的味道。公寓将采取无接触代客停车;每个过道或电梯口都配备洗手液消毒巾等;游泳池也采取人数限制,并把太阳伞和躺椅的数量减半以保持社交距离;健身房器材之间用有机玻璃隔离;进入大楼的人员必须接受体温检测;大楼采取“mask only”政策;门卫被要求24小时佩戴口罩和手套。

二,远程在家工作成为常态 办公空间需求萎缩

五月初,著名社交媒体公司Twitter发出通知,宣布大部分员工将“永久性”在家办公,其他一些公司像Facebook和Google也将在家办公政策延长至2021年。这将导致未来公司对办公空间的需求大为减少,商业地产将受到冲击。

以共享办公室起家的WeWork,全美部分办公大楼已在四、五月份无法支付租金,其市场估值雪崩式下滑。根据其控股股东软银的说法,WeWork的估值已从去年的470亿美元跌至29亿美元。软银在其收益报告中表示,WeWork的估值下滑部分归因于新冠病毒大流行。

据CBRE数据,疫情前,曼哈顿的平均写字楼租金略高于每平方尺80美金,有些写字楼租金高达100美金,芝加哥和首都华盛顿特区的写字楼市场,第一季度平均租金分别是42.93美元和59.58美元。但疫情过后,商业办公租金将出现明显下滑和空置率增高。

同时现有的办公室设计需要进行大幅度改变。代表纽约市100多家最大私营公司装修承保商Wylde表示,一些公司已经要求对办公室格局进行重新装修,“他们需要新的布局,不同的分区,减少同一个空间的办公人数,保持一定的社交距离”,有些办公室将拆除所有内部的隔墙和门,以减少人们接触把手的机会。同时不在一个会议室举办会议,而采用视频会议,大家都待在自己的空间。帝国大厦业主正考虑安装一个空气过滤系统,利用偏振离子来中和空气中的病毒和其他污染物。

三,人们寻找下一个新家的要求 远郊大空间

据USToday的报道,疫情中不少美国人正逐渐计划远离人口密集地区,搬往人口稀少地区。Momentum Event Group的首席执行官兼联合创始人Ben Greenzweig说,他正打算从纽约州韦斯特切斯特搬到北卡罗来纳州或南卡罗来纳州,以降低居住成本并扩大居住空间,原因是它担心经济持续低迷最终可能迫使居民缴纳更高的税款。他还表示,自己通常在家工作,因此具有灵活性。“我们的孩子参与学校活动是使我们留在这里的最大纽带。如果有迹象表明我的孩子在秋天不会上学,那么我们待在这里的最大理由——友谊和学校活动就消失了。”

根据Harris Poll的最新数据,在大流行之后,将近三分之一的美国人正在考虑搬到人口较少的地区。这可能预示着对住宅房地产销售和房价产生重大影响的转变。4月25日至27日的一份调查显示,浏览房地产网站有意向出租或购买房产的城市居民(43%)是郊区(26%)和农村居民(21%)的两倍。

康州格林威治市Compass的经纪人Robin Kencel在过去七个星期内不断接到纽约客户的电话,询问在该地区租或购买房产。她说,草地、户外空间、生活的便利性以及快速的互联网连接是客户们最关心的,因为这些人许多是从事金融服务业的商人。 “我看到几周前的夏季租赁合约已转变为现在的全年租赁。我预计格林威治将再次引人瞩目,这是一种非常可行的替代方案,它仅需45分钟的通勤火车即可到达大都市的完美生活。”

Foossa的联合创始人和创意总监Lee-Sean Huang原本居住在曼哈顿,一方面可以步行上班,同时迷恋曼哈顿的生活方式,但她现在表示“在曼哈顿,吸引人的事物不存在了。酒吧和餐厅都关闭了。”她说,既然可以在家办公,那还不如去其他地方寻找更大更便宜的居住空间。

不过专家也表示,这种迁徙可能是暂时的,一旦疫情控制恢复常态,人们又会理智决定自己究竟该居住在哪里。

四,难以想象吧 购房竞价战又回来了

在全美各州陆续重新开放之后,被压抑的房产交易又开始活跃起来,购房者正争先恐后进入市场。但问题来了,他们找不到太多的东西可以买。新冠病毒大流行导致已售房屋的供应出现了历史性下降,房地产经纪公司Redfin称,与一年前相比,四月新上市的房屋数量下降了一半。realtor.com的数据显示,在截至5月9日的一周中,新房源相较去年同期下降29%。供应不足和需求增长现在引起竞购战,尤其是价格低于100万美元的房屋。

根据Redfin的数据,在截至5月10日的四个星期中,超过41%的房屋面临竞购战。这比疫情前的1月份的9%有所上升。原因是房源十分有限,卖方还没有准备回到市场,卖家一方面担心经济前景,同时也不希望在疫情尚未完全控制住的情况下人们前来参观房屋。

Redfin的数据表明,由他们代理的交易中,波士顿的竞标战份额最高,所有交易中有63%需要面对竞价,紧随其后的是旧金山、德克萨斯州沃思堡、加利福尼亚州圣何塞和罗得岛州普罗维登斯。

纽约的房市略有不同,二手房源同样紧缺,但新楼盘的开发商正有意打折促销。由于纽约市新房源的供应量仍处于供大于求的状况,加上开发商急于收回建筑贷款,因此面对交易量的急剧下滑,他们必须给买家大幅让利,才能推动楼盘的销售。

随着贷款利率不断创下历史新低,以及贷款难度略有放松,买家的动机越来越强。现在,买家在对自己说:我已经被困在我的空间三个月了,我有足够的空间吗?有足够的光线吗?有合适的家庭办公室吗?如果答案是否定的,他们就会致电经纪人。同时买家也意识到现在买家还相对掌握主动权,再等两年他们可能无法有Bargain Power了。

疫情改变生活,人类就是在各种挑战面前不断适应和调整。

陳東

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作者简介:

美國地產學校講師

美国中文电视节目制片人和主持人,2012年创办北美首档地产电视栏目【安家纽约】,迄今共制作播出600多期节目,专访200多位纽约地产专业人士,拍摄纽约近10年来几乎所有的新建楼盘和大型开发项目,对纽约五大区及大纽约地区的房产发展脉络了如指掌,并帮助众多华人实现置业美国安家纽约的梦想。

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