美国房产会涨?还是会崩盘?

Updated: Apr 2



现在最多人问我的问题是房子还在涨,会崩盘吗?美国的经济到底行不行?比特币大涨!股票大涨!房地产也在涨! 2020年萎缩3.5%,美国经济会不会崩盘?


新冠肺炎的冲击,全球的经济大洗牌, 应该很多行业会崩盘了,某些行业会新起。股票的人要小心! 20几岁的时, 我在华尔街投资银行做过几年,2001的科技股崩盘以后,我把年轻时候,赚的钱赔了,所以现在除了401 K 、IRA 以外,主要投资在地产。今天跟大家分享我对地产的趋势看法。


现在的经济局势真的很复杂,美国政府拼命借钱、印钱。钱藏在家里或者存在银行都是越来越不值钱。去投资又怕会崩盘。大家有耐心地听到最后,今天跟大家讨论房产的趋势,最后我还要给大家一个跌破眼镜的看法。


大家都看到美国房市这几个月大涨,新冠肺炎造成大家距离要拉开,大家对大房子的需求爆长。这一年上百万的人离开纽约,所以纽约的房市增长还算温和,全美这一年破纪录的大涨,总结房价大涨的因素:


*利率新低

*缺少房源 ,兴建房屋成本提高

*美国人的储蓄创纪录的高,这一年对很多美国人来讲,新冠肺炎,很多美国人警觉到需要储蓄

*美国政府大量印钱,通货膨胀的预期心理。


很多人也看衰美国的经济,美元的衰弱,这一年美金兑人民币从7.2降到6.5,对台币从31降到28,殴币兑换也是大降。美国的房地产会不会崩盘? 我以前认为是不会的,但是现在看拜登看纽约民主党的极左策略,现在有些担心。拜登在去年10月选举前,批评川普签署行政命令是独裁者的行为,但他一上任就签署了40几个行政院令,成为历史以来签署最多行政命令的独裁总统。去年年底就业力已经开始回升,现在拜登对石油开采、能源策略、几个行政院令将丢失上百万工作岗位。还有提出来的全国最低工资$15,严重影响支撑美国经济六成的小公司无法再雇用员工。再加上如果真的几千万的非法移民进来美国,失业率如果持续不降,如果如拜登自己表示美国10年后可能都无法正常的恢复就业水平,骨牌效应会严重影响美国的经济,人民的收入是最直接的影响房地产的。所以如果纽约继续以民主党执政,我对纽约的房地产就存有担忧。


今天我要跟大家谈谈更深入的影响房地产因素,多维度的讨论。你来看看房地产会受到几个方面的影响:第一个是人民的收入、人民收入没有跟上去,房价的上升是不可能持续的,就像2008年房产崩盘。再来我们要来谈贷款利率。还有美国未来的通货膨胀。


房产的价位 人民的收入 通货膨胀 利率


很多人炒房房地产,期待房屋会涨价,这一点我之前跟大家聊房屋是你的资产还是你的负债,你们可以到我们的学校只是小课堂的YouTube看一下。如果喜欢我们的内容,请鼓励我们,订阅、点赞、转发。


我们来看美国历史的房价,从1900年到2000, 100年的年涨幅约在3%。很多人可能会跟我说不只呀。在纽约可能不只,但是在全美国平均大约是在3%。这些年如果你房子买在纽约可能房价涨幅超过3%,但是如果你的房子买在德卅,可能涨幅低于3%。这一年大批的纽约人搬到外卅。德卅因为政治偏向保守派,加州跟纽约人很多都搬到德州了。未来的趋势,如果纽约继续左倾,10年河东10年河西,风水轮流转就不好说了。基本上房价是最能够表现出通货膨胀也就是说房子是最能够抗通货膨胀。也就是说如果通货膨胀是3%,1900 的美国人能够负担的房子跟两千年能够负担的房子是一样的。我们在更直白的说什么是通货膨胀?假设普通老百姓以前的收入$10000,30%消费在住房,那就是$3000可以用在住房。当人民的收入增加到一年$50000的时候,$15000可以用在支配住房。


房价绝对是跟人民的收入挂勾。也最能够表现美国人收入的指标。我刚才已经跟大家提到过2008年的房价是远远超过收入标准,所以出现房贷危机,泡沫破灭是真实的表现出当时的收入没办法支撑当时的房价。所以美国的就业率对房价的影响会巨大的。新冠肺炎期间的高失业率没有反映在房价,是大家预估新冠肺炎是暂时性的,美国普遍人民还是会回去上班的。


现在我们来谈一下贷款的利率,美联储干预降低利率,一年从利率3.6降到2.6,本来500,000这房子头款20%,贷款400,000的月供是$1824,如果现在房价涨了10 %,上升到550,000,头款20%,贷款440,000,月供反而低到$1767。所以利率的下降是最能够刺激房价上升。所以现在不但中国人在买房子,美国人也在抢房子。因为从贷款月供钱,现在的房子好像是便宜了。


美联储表这一年利率下降1%,并表示未来两年房屋利率不会上升,但是美国国债10年一年飙涨1%,这代表什么意思呢?这是反映未来10年的通货膨胀会上升的。


美联储拼命印钱,美国国债十年利率飙涨,未来的原油、金、银等也是上涨,代表以后的通货膨胀,也代表未来的房屋贷款利率会上升,当房屋利率贷款上升,房价会往下跌。这又回到我们刚才提的例子。本来你可以负担,550,000的房子,现在只能负担500,000甚至400,000的房子。有一点我要提醒大家的。在八零年代,美国的房屋贷款利率是十几个%所以以后贷款利率涨到8%都是很可能的。所以未来十年房价赶不上通货膨胀。也就是房子的涨幅跟不上通货膨胀。房子可变不值钱了。


有一个很重要的观念,我要提醒大家。美国是我所知道很少用30年固定利率的房屋贷款国家。你们在中国也听过30年固定利率吗?这是世界少见的策略。非常帮助老百姓购买房子,特别是自住房。你今天买房子30年以后的贷款额度都是一样的,如果你是租房,租金30年以后应该都翻倍了。所以我敢在美国买房子,也不太敢在超低利率不到2%的台湾买房子。大陆的房子我更不敢恭维了。美国的固定利率是一个很有趣的策略。


今天跟大家透过几个不同的维度分析房地产市场未来趋势。房产价格会往上涨吗? 短期一两年因为利率的下跌,房价会往上走。但是未来五年10年,只要利率上涨,房价的上涨赶不上通货膨胀。


房产会崩盘吗?这一次不像2008年,无法付贷款的房子有限,崩盘的可能性不太有的。


我想到一个中国老太太跟美国老太太房子的故事。

一个中国的老太太存了一辈子的钱,在65岁的时候用现金买了一个漂亮的房子,住了一年,66岁就去世了,阎罗王问她,这辈子过得好不好啊?她说,还行享受了一年。


美国老太太大学毕业22岁就贷款买了个房子,也是66岁去世,阎罗王问他这辈子过得好不好啊。她说,非常的好享受的一辈子。


今天的内容我也想跟大家开个脑洞,你的房子是资产吗。你的贷款是负债吗?

当你现在贷款的400,000,以后钱不值钱了,你还是只还400,000。以后的400,000 比现在的400,000不值钱多了。


直白的说,现在美国的国债27 兆是在占全世界的人的便宜,就像你现在贷款的400,000可能也是在占未来人的便宜。


所以有没有可能你现在的房子是你的负债,而你现在的贷款是你的资产? 因为你现在的贷款利率是很低的。如果以后的贷款利率是9%,那你现在的贷款如果利率是2.65%就可能是你的资产了。


我想跟大家分享我在2012年房屋最低点时买房子的实例,25万的房子2017涨到500,000,重新贷款取出300,000, 头款再去买一个1,000,000的房子,在贷款700,000。300,000的贷款利息是靠房租。 700,000的贷款也是靠房租。这可能跟你认识的很多亲戚朋友前几年买房子的例子很像。听起来很好耶,的确是很好,好像是翻倍了。但是如果我这个房子是在2005年买的500,000呢? 听起来就很惨对吗?


今天听完我的演讲,是不是有点矛盾?


当你的头脑有截然相反的思维,还能保持正常行动力, 这是最高智慧的表现


最后,我要跟大家提醒的,借钱买房的杠杆可能是很好的,也可能蜡烛两边烧会很惨。买房跟做生意一样,你要确定你的现金流,也就是你要能够持续赚钱或者收租,持续学习,及时对现实的反应, 才能确保你的生存和成功。

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