My Items

I'm a title. ​Click here to edit me.

美国房产会涨?还是会崩盘?

现在最多人问我的问题是房子还在涨,会崩盘吗?美国的经济到底行不行?比特币大涨!股票大涨!房地产也在涨! 2020年萎缩3.5%,美国经济会不会崩盘? 新冠肺炎的冲击,全球的经济大洗牌, 应该很多行业会崩盘了,某些行业会新起。股票的人要小心! 20几岁的时, 我在华尔街投资银行做过几年,2001的科技股崩盘以后,我把年轻时候,赚的钱赔了,所以现在除了401 K 、IRA 以外,主要投资在地产。今天跟大家分享我对地产的趋势看法。 现在的经济局势真的很复杂,美国政府拼命借钱、印钱。钱藏在家里或者存在银行都是越来越不值钱。去投资又怕会崩盘。大家有耐心地听到最后,今天跟大家讨论房产的趋势,最后我还要给大家一个跌破眼镜的看法。 大家都看到美国房市这几个月大涨,新冠肺炎造成大家距离要拉开,大家对大房子的需求爆长。这一年上百万的人离开纽约,所以纽约的房市增长还算温和,全美这一年破纪录的大涨,总结房价大涨的因素: *利率新低 *缺少房源 ,兴建房屋成本提高 *美国人的储蓄创纪录的高,这一年对很多美国人来讲,新冠肺炎,很多美国人警觉到需要储蓄 *美国政府大量印钱,通货膨胀的预期心理。 很多人也看衰美国的经济,美元的衰弱,这一年美金兑人民币从7.2降到6.5,对台币从31降到28,殴币兑换也是大降。美国的房地产会不会崩盘? 我以前认为是不会的,但是现在看拜登看纽约民主党的极左策略,现在有些担心。拜登在去年10月选举前,批评川普签署行政命令是独裁者的行为,但他一上任就签署了40几个行政院令,成为历史以来签署最多行政命令的独裁总统。去年年底就业力已经开始回升,现在拜登对石油开采、能源策略、几个行政院令将丢失上百万工作岗位。还有提出来的全国最低工资$15,严重影响支撑美国经济六成的小公司无法再雇用员工。再加上如果真的几千万的非法移民进来美国,失业率如果持续不降,如果如拜登自己表示美国10年后可能都无法正常的恢复就业水平,骨牌效应会严重影响美国的经济,人民的收入是最直接的影响房地产的。所以如果纽约继续以民主党执政,我对纽约的房地产就存有担忧。 今天我要跟大家谈谈更深入的影响房地产因素,多维度的讨论。你来看看房地产会受到几个方面的影响:第一个是人民的收入、人民收入没有跟上去,房价的上升是不可能持续的,就像2008年房产崩盘。再来我们要来谈贷款利率。还有美国未来的通货膨胀。 房产的价位 人民的收入 通货膨胀 利率 很多人炒房房地产,期待房屋会涨价,这一点我之前跟大家聊房屋是你的资产还是你的负债,你们可以到我们的学校只是小课堂的YouTube看一下。如果喜欢我们的内容,请鼓励我们,订阅、点赞、转发。 我们来看美国历史的房价,从1900年到2000, 100年的年涨幅约在3%。很多人可能会跟我说不只呀。在纽约可能不只,但是在全美国平均大约是在3%。这些年如果你房子买在纽约可能房价涨幅超过3%,但是如果你的房子买在德卅,可能涨幅低于3%。这一年大批的纽约人搬到外卅。德卅因为政治偏向保守派,加州跟纽约人很多都搬到德州了。未来的趋势,如果纽约继续左倾,10年河东10年河西,风水轮流转就不好说了。基本上房价是最能够表现出通货膨胀也就是说房子是最能够抗通货膨胀。也就是说如果通货膨胀是3%,1900 的美国人能够负担的房子跟两千年能够负担的房子是一样的。我们在更直白的说什么是通货膨胀?假设普通老百姓以前的收入$10000,30%消费在住房,那就是$3000可以用在住房。当人民的收入增加到一年$50000的时候,$15000可以用在支配住房。 房价绝对是跟人民的收入挂勾。也最能够表现美国人收入的指标。我刚才已经跟大家提到过2008年的房价是远远超过收入标准,所以出现房贷危机,泡沫破灭是真实的表现出当时的收入没办法支撑当时的房价。所以美国的就业率对房价的影响会巨大的。新冠肺炎期间的高失业率没有反映在房价,是大家预估新冠肺炎是暂时性的,美国普遍人民还是会回去上班的。 现在我们来谈一下贷款的利率,美联储干预降低利率,一年从利率3.6降到2.6,本来500,000这房子头款20%,贷款400,000的月供是$1824,如果现在房价涨了10 %,上升到550,000,头款20%,贷款440,000,月供反而低到$1767。所以利率的下降是最能够刺激房价上升。所以现在不但中国人在买房子,美国人也在抢房子。因为从贷款月供钱,现在的房子好像是便宜了。 美联储表这一年利率下降1%,并表示未来两年房屋利率不会上升,但是美国国债10年一年飙涨1%,这代表什么意思呢?这是反映未来10年的通货膨胀会上升的。 美联储拼命印钱,美国国债十年利率飙涨,未来的原油、金、银等也是上涨,代表以后的通货膨胀,也代表未来的房屋贷款利率会上升,当房屋利率贷款上升,房价会往下跌。这又回到我们刚才提的例子。本来你可以负担,550,000的房子,现在只能负担500,000甚至400,000的房子。有一点我要提醒大家的。在八零年代,美国的房屋贷款利率是十几个%所以以后贷款利率涨到8%都是很可能的。所以未来十年房价赶不上通货膨胀。也就是房子的涨幅跟不上通货膨胀。房子可变不值钱了。 有一个很重要的观念,我要提醒大家。美国是我所知道很少用30年固定利率的房屋贷款国家。你们在中国也听过30年固定利率吗?这是世界少见的策略。非常帮助老百姓购买房子,特别是自住房。你今天买房子30年以后的贷款额度都是一样的,如果你是租房,租金30年以后应该都翻倍了。所以我敢在美国买房子,也不太敢在超低利率不到2%的台湾买房子。大陆的房子我更不敢恭维了。美国的固定利率是一个很有趣的策略。 今天跟大家透过几个不同的维度分析房地产市场未来趋势。房产价格会往上涨吗? 短期一两年因为利率的下跌,房价会往上走。但是未来五年10年,只要利率上涨,房价的上涨赶不上通货膨胀。 房产会崩盘吗?这一次不像2008年,无法付贷款的房子有限,崩盘的可能性不太有的。 我想到一个中国老太太跟美国老太太房子的故事。 一个中国的老太太存了一辈子的钱,在65岁的时候用现金买了一个漂亮的房子,住了一年,66岁就去世了,阎罗王问她,这辈子过得好不好啊?她说,还行享受了一年。 美国老太太大学毕业22岁就贷款买了个房子,也是66岁去世,阎罗王问他这辈子过得好不好啊。她说,非常的好享受的一辈子。 今天的内容我也想跟大家开个脑洞,你的房子是资产吗。你的贷款是负债吗? 当你现在贷款的400,000,以后钱不值钱了,你还是只还400,000。以后的400,000 比现在的400,000不值钱多了。 直白的说,现在美国的国债27 兆是在占全世界的人的便宜,就像你现在贷款的400,000可能也是在占未来人的便宜。 所以有没有可能你现在的房子是你的负债,而你现在的贷款是你的资产? 因为你现在的贷款利率是很低的。如果以后的贷款利率是9%,那你现在的贷款如果利率是2.65%就可能是你的资产了。 我想跟大家分享我在2012年房屋最低点时买房子的实例,25万的房子2017涨到500,000,重新贷款取出300,000, 头款再去买一个1,000,000的房子,在贷款700,000。300,000的贷款利息是靠房租。 700,000的贷款也是靠房租。这可能跟你认识的很多亲戚朋友前几年买房子的例子很像。听起来很好耶,的确是很好,好像是翻倍了。但是如果我这个房子是在2005年买的500,000呢? 听起来就很惨对吗? 今天听完我的演讲,是不是有点矛盾? 当你的头脑有截然相反的思维,还能保持正常行动力, 这是最高智慧的表现 最后,我要跟大家提醒的,借钱买房的杠杆可能是很好的,也可能蜡烛两边烧会很惨。买房跟做生意一样,你要确定你的现金流,也就是你要能够持续赚钱或者收租,持续学习,及时对现实的反应, 才能确保你的生存和成功。

最新補助 :UI 失業金, PPP 薪資保護, EIDL 紧急纾困金

陳琪錢會計師 談房產投資理财! 理财这个话题的确枯燥, 所以我用故事的形式说。故事有時間性,昨天、今天、明天。內容包含:過去、現在、未來。 過去的故事是什麼呢? 會計,稅務:會計,稅務就是昨天以前發生的紀錄。我們要考慮過去的思維、習慣。而過去的思維、習慣,成就今天的你。 現在的故事是什麼呢?時事、新聞:今天的世界發生了什麼事情? 美國的最新補助、世界的最新動態、社會的最新行業。透過今天的認知,揭開賺錢的秘密!如果您對你的今天不是很滿意,那就努力學習,成就更好的明天。 而未來的故事要怎麼寫呢?怎麼計劃未來?有錢的人除了努力賺錢、省錢、更要學會用別人的錢。用誰的錢呢? 用爸爸媽媽的錢、嫁有錢的老公、娶有錢的老婆。如果你已經超過30歲了,那就只能去搶錢了。呵呵,我是說跟銀行借錢,或去創業。用自己的信用,讓銀行相信我們,願意借我們錢。用自己的能力,讓別人相信我們,願意幫我們。透過和別人及銀行互動,才能夠1+1大於3。這就是所謂的桿杆原理。 剛剛給大家喝雞湯,開始要上乾貨囉! 首先谈会计的资产负债表。哈哈,先问大家,你觉得房子是资产还是负债? 如果你买了一个豪宅一百萬,每个月供贷款$5,000, 地税保险水电费$2,000,共$7,000. 你每个月的负债,也就是每个月固定要付出去$7,000,对吗?所以買自住房不是資產,而是负债。。 如果你買了三家庭的出租房一百萬,一樣每個月開銷$7,000,假設你能收租$9,000,每个月你还有净收入$2,000,也就是如果你知道如何當房東,经营得当,出租房是资产,不是负债。 大家看懂,同意吗? 再來談赚钱?大家都知道,如果能赚政府的钱是最好的。標政府的工程、賣東西給政府、受政府保護进工会、拿政府当老师。这一年大概是做政府公务员最好了,不用去上班,薪水照拿、纾困金照領。 不像私人企業辛苦掙,撐不住崩盤,只能領失業救濟金。 我们普通人领失业救济金UI,私人公司申请薪资保護PPP 和緊急災難紓困金 EIDL。 UI 失業救濟金:要提醒大家,除了上班族以外,新冠肺炎的特殊期间,1099 收入的人,现在做散工,开Uber, 甚至现金收入的人都可以申请失業救濟金的。以前是拿w-2的職員,需要有雇主资料才能申请失业救济金。现在几乎所有人都可以申请,申请失业救济金有个简易的网站,可以到我们的网站或者微信查询。https://my.ny.gov/LoginV4/login.xhtml 最近失业救济金從12月26號 到3月14号,聯邦每週增加補助$300。 刷新SBA最新信息,第二輪EIDL小企业紓困金 有400億。你知道一億多少吗?个十百千万十万、百万、千万、億,九位数,八个零。第一轮是100億加200億,總共三百億。第二轮这一次是400億。

跟大家复习一下,EIDL 紧急灾难纾困金有两种: EIDL Advance (Grant) 不用還的紓困金最高$10,000, 現在的可能情況是,之前如果沒有拿足$10,000的申请人,第二轮可能可以拿到差额。也就是您之前拿 $1,000,現在可能可以拿$9,000的。现在众说纷纭还,没有确定。还有傳說,可能會高有$50,000。讀者可以關注iTraining Real Esate School 的Youtube或微信,我们会跟大家更新最新信息。 EIDL Loan 要還的低利貸款,3.75%, 30 年,这利息还是相对合理,对很多公司现金流是很大帮助的。超過25,000以上,SBA才會抵押在你的生意財產上。 而且EIDL 貸款, 沒有要求個人保證的。 SBA最新的訊息 第二輪EIDL紓困金: Target EIDL Advance符合條件如下: 居住在低收入社區, 如何能知道你居住的地方是否符合,可以下載 apps “skip” 輸入你的住址查看。 2020年3月2号到今年(2021年)12月3 1号任何八週,收入跌超过三成30%。 和第一轮相同的前提, 必须在2020年1月31号以前,有营运的生意,生意可能是公司,也可能是個體戶,沒有成立公司的個人小生意也可以的。 怎么申请呢?哈哈! 今天的SBA官網:
Applicants do not need to take any action at this time.
SBA will reach out to those who qualify. 其实你什么也還不能做,如果你在去年(2020年)12月27号以前申请过,你可能就已經符合資格了。 現在能提醒大家:最重要,請密切注意你的email,隨時查看有沒有從……..@SBA.gov 如果你在去年(2020年)12月27号以前,沒有申请过 EIDL免還紓困金,請関注我们,请大家关注我们的油管Youtube 和微信号。 截止SBA昨天的網站,還沒有開放接受新的申請。但可能隨時開放申請, 現在最火的是PPP 2員工薪資保護第二輪,有2750億,只要你的生意在2020年任何一个季度的毛收入,比2019年减低25%以上就可以符合条件。符合的生意,可以是公司,也可以是个体户。就是拿1099或者是现金散工收入者。也就是税表填写schedule C 的人也可以申请。 第二輪的PPP員工薪資保護,最大的不同是餐饮、旅館等重災行業,这次可以拿到三个半月,普通公司和第一輪一樣是两个半月薪。你可以选择用2019年或者2020年的薪水来计算數額。申請手續基本上比上次簡單一點,如果申請額度低於十五萬,申請的時候不需要馬上遞送財務稅表,等到申請豁免的時候,再補交。申请符合的条件: 300名員工以下,最高兩百萬,一個員工最高年薪10萬元計算 2020年2月15號以前公司要營運。 2020年任何一个季度的拿收入比2019年低25%以上。 申请截止日到2021年3月31号,很多人問,是不是要等到第一輪的薪資被減免了以後,才可以申請第二輪,正確的答案是:不需要。只要第一輪的錢,已經用完或者有計劃的將要被用完,就可以申請第二輪。 薪資保護計劃是找你的銀行申請。無論你上次有沒有申請,都不影響這次可以申請的資格。 如果是用跟上次同樣的銀行那就更簡單了。兩個地方要注意的,1. 你要有第一輪PPP貸款號碼,2. NAICS 號碼要跟你的稅表的code一樣的。但是如果你不喜歡你第一輪申請的銀行,你可以換到任何一家你喜歡的銀行。很多人反應大銀行好像比較不友善,所以找網路銀行或者社區小銀行。大家盡快申請。 第二輪豁免的條件也比較鬆,六成以上用在薪水,四成的钱可以用在符合条件的开销,例如:房租、水电、保險、貸款等各种经营开銷。而且PPP是非課稅收入,不用繳稅的哦, 很多公司老闆問我可不可以PPP和E IDL同時申請,答案是可以的。 有些個體戶生意人問我可不可以PPP跟失業救濟金同時申請,答案是不可以的。 疫情房租補貼申請 Rent Assistant 這一輪紓困案有250億特别拨给房屋补贴的,疫情期間,房東房客真的都很辛苦,紐約暫定到五月以後才可以趕房客,房東還是得付貸款、地稅。

聯邦把250億的紓困錢撥給各卅房屋局等,協助支付租金水電費等房屋開銷。符合申請的條件為: 有資格申請失業救濟金者,或者經歷了家庭收入減少等財務困難 面臨遭受驅趕等風險,例如收到驅趕信或搬遷通知 收入低於地區中等收入,低於八成的低收入家庭,很多華人可能都符合 已經失業九十天以上 ,或收入低於地區中等收入五成的超低收家庭,優先得到協助。補貼房租局每三個月會重新檢測是否繼續房租補貼。可能最高補貼至12個月。

下面鏈結是可以申請紐約補助的網站。有附中文的說明書跟申請表格。 https://hcr.ny.gov/RRP https://hcr.ny.gov/system/files/documents/2020/12/covid-rental-relief-program-application-guide-12.23.2020_chinese.pdf 通常是房客申請把房租直接給房東,或者房客收到補貼以後再給房東。 现在进到故事的最后,规划未来。跟大家报告,现在的银行贷款利息利率几乎是历史最低,也就是现在跟银行借钱,成本是很低的。低至只要2。5%。以下。以後再跟大家仔细谈。如果你们有任何想要知道的话题,或者可以分享的内容。可以给我们留話哦! 我们会综合大家最关心的问题,通过美国地产学校跟大家分享哦 。

隔離的地產邊界——公平住房法的現代意義

蔡璧徽律師 近來種族議題持續延燒,不僅美國「黑人命關天」(Black Live Matters)沸沸揚揚;歐美各地都有拉倒蓄奴者銅像以示抗議的行動;英國知名塗鴉藝術家班克西也響應這波運動,將系統性的種族歧視比喻為漏水的水管讓樓下黑人家裡淹水,但造成問題的是樓上弄壞水管的白人;在澳洲也有萬人走上街頭響應黑命關天,同時關注原住民權益、抗議原住民在監獄中死亡率最高的現象。不同的土地上,發生的是相似的悲劇。種族衝突在美國從來不是新鮮事,南北戰爭打完至今也已一個半世紀,但種族分裂的傷痕卻看似沒有消弭的痕跡,對美國社會的影響更是無遠弗屆,當然也包括房地產投資。 這些問題有許多都是歷史性的結構因素導致的,包括直到1960年代才被立法禁止的種族隔離。當年相關立法包括1964年民權法案(Civil Rights Act)禁止種族隔離、1965年選舉法案(Voting Rights Act)、1968年的公平住房法(Fair Housing Act)明文禁止針對種族、膚色、國別、宗教、性別、家庭狀態、以及殘疾的住房歧視。 實行數百年的種族隔離措施即使已經在立法上禁止了,但種族的餘波才方興未艾,如1998年間出版的的研究就顯示,很長一段時間銀行都會黑人給出不利的貸款條件甚至拒絕貸款的「劃紅線(Redlining)」,又例如白人大批離開有色人種群聚的都市地區搬到郊區白人區的「白人逃離(White Flight)」現象等。有許多華人房東、地產經紀人由於不熟悉歧視的歷史以及在美國的嚴重性,往往在不知情的狀況下便觸犯了公平住房法規,常見的包括: 對租客的語言能力有所要求,這可能會違反禁止原籍國歧視的法規; 在租房廣告要求特定種族或指定只租給中國人,這有國籍歧視的問題; 要求租客不能是有小孩的家庭,這可能違反家庭關係的歧視禁止; 經紀人詢問屋主要租給黑人好還是阿米夠(西裔的別稱)好,這儼然是種族歧視; 看到租客有犯罪紀錄不分青紅皂白、不管是什麼情況就直接拒絕,由於非裔與西裔的被逮捕機率高,這種行為也被認為是種族歧視的一種。 立法只是一小步,實際的執行層面才是真正的考驗。也因此各級政府都持續制定、改善相關規範,如最近引發關注的是紐約州在2019年12月頒布、今年6月20日生效的新公平租屋法規範。甫生效的法規針對房產經紀人做出更多合規要求,包括必須對所有在買賣、租賃房產過程中要求所接觸的各方簽署「公平住房通知」,以及在所有相關地點張貼公平住房法等等。 這個法案的產生,源自於紐約長島地區的種族與住房相關研究。該研究在長達三年的過程中,由臥底測試人員接觸多達93位地產仲介,調查超過5700多筆房產。研究採用「配對測試者」(paired testers)研究方式,也就是讓類似條件的不同膚色測試員去接觸刊登地產廣告的仲介,並且表示對該房產有興趣,然後去觀察地產仲介會對相似收入信用等條件但種族不同的測試員,有什麼不同應對方式。 研究結果是令人震撼也遺憾的,在其他條件都相似的情況下,房產仲介在選擇租客時候對於亞裔有19%的不利結果、西裔則是39%不利、非裔49%不利結果,唯有白人不會因為膚色而受到不利對待。 研究發現地產經紀人會根據對方的種族膚色,來決定是否把一個地區的房子介紹給這些潛在買家,這種行為又被稱為「Steering(轉舵)」:例如特定白人區的房子就不會被介紹給有色人種買家,即使這位買家的預算、收入、財產狀況都符合條件。即使有色人種買家接觸地產仲介時,便明確表示想要廣告上看到的某處房產,這個在半小時前才被熱絡的介紹給白人買家的房產,在半小時後就突然「已經售出」,然後有色人種買家便被介紹去購買那些有色人種區域的房產。同樣的「轉舵」也會以不同形態出現在白人客戶身上,例如白人客戶要是看上某處西裔、非裔較多的房產,仲介就會告訴這位潛在客戶「最好研究一下這個地區的幫派活動情況」,進而讓白人測試員客戶遠離這些傳統的非白人區。而這樣的情況也出現在亞裔客人身上,例如地產仲介會告訴想要買在特定區域的亞裔買家:「你確定這個很多非裔跟西裔的學校是你小孩要去上學的地方?」 其他類似措施包括對於有色人種有更多條件要求、但獲得的成果卻較少。例如地產仲介要求亞裔買家需要先出示收入等證明才能夠去看房,但同樣的仲介卻殷勤地向連銀行的預批貸款信(pre-approval letter)都還沒影子的白人買家邀約,問對方「什麼時候想開始看房?」白人在住房選擇的有利狀況,也體現在仲介們的殷勤程度上,同樣的收入財力背景,白人就會獲得十個房產介紹、而黑人可能只會拿到六個。平均而言,白人能拿到比其他種族50%更多的房產資源。 近代以來,雖然因為法規執行的關係,「黑人住市區、白人住郊區」的情況已經趨緩,但這份研究揭開了地產仲介們微笑握手背後的醜陋真相——種族隔離卻以一種新的形式體現,也就是區分成「郊區白人富人區」以及「郊區有色人種區」的型態1,而這種新型態的種族隔離不再用明文禁止的方式進行,而是用更隱微的、不明說的方式體現,包括前述研究中的各種操作手法。整體而言,這些舉措都造成有色人種(如非裔、亞裔、西裔等等)比白人更難以相同預算找到條件相同的房子,並且造成實質上的種族隔離效果。而這樣的種族隔離又回饋產生實質的社會影響,例如在黑人區長大的小孩更傾向使用常被汙名化的「非裔美語(African American English or Ebonics)」。 作為「模範少數(model minority」,很多時候亞裔總以為種族歧視事不關己。亞裔的「模範少數」標籤其實也是雙面刃:正面來說,這種守法、勤奮好公民形象讓亞裔在1940-70年代能夠開始逐漸的在社會階梯上往上爬,要知道在20世紀中葉之前,亞裔的形象在各種電影、文宣中往往是負面的、危險的,但在美國二戰後、冷戰時期政策需求之下,亞裔的「勤奮守法數學好」開始被被突出描繪。究竟是亞裔先勤奮守法才獲得這樣的正面形象以及收入提升?又或者是先有這樣的形象改善才帶來收入改善?研究顯示:亞裔形象的改變才是社會地位及收入改善的關鍵。亞裔族群在實質學業表現並沒有顯著提升的狀況下、卻能夠受益於種族形象改善,而在就業、收入方面急起直追。2換句話說,亞裔是因為種族歧視的減少、而享受了收入增加的結果,這個「模範少數」儼然是自我實現的預言。然而這個「模範少數」的形象,卻也被白人政客拿來做為貶低非裔社群的藉口,用亞裔的勤奮守法來指謫非裔族群的社經地位低落是因為非裔族群懶惰、暴力。 作為模範少數,亞裔總以為自己手上握有選擇的鑰匙,總以為只要透過努力工作、收入高、信用好就能打開機會之門,但事實上很多門只為白人敞開。在前述研究中,有許多房源只對白人客戶開放,作為「模範少數」的亞裔人士在尋找夢想居所時,雖然情況比非裔或者西裔好上許多,但也經歷了19%的不利對待,當白人測試者拿到22個房源時亞裔只拿到18個。其中一位測試者趙先生在得知某一個房源被提供給跟他條件相似的白人測試者、但卻沒有提供給他時,他坦言:「這很讓人憤怒」,他更直言「你也許讀過這些事情,但你不會想到這些事情真的會發生在你身上。」 雖然亞裔受益於60年代「模範少數族裔」的光環,而能夠在各個少數族裔中脫穎而出、收入及社經地位更是扶搖直上,但說到底這仍然是白人政客手上的一張牌。買不到白人富人區的房產只是拼圖的一小塊,號稱最自由主義的紐約長島的地產研究,折射出的卻是美國一直以來存在的系統性不平等對待。水能載舟、亦能覆舟,百年多前的排華法案直到近代的的模範少數,如果不看清楚種族鳩葛的真正根源,永遠無法真正解決問題。 本欄由美國地產學校www.iTraining.NYC講師合作提供。 蔡璧徽律師:法路通律師樓合夥人,畢業於紐約大學法學院,有紐約各級法院出庭資格,專精於職業類移民以及地產商業訴訟糾紛,並有部落格「不對稱的優雅,我是旅美律師希爾維亞」, 歡迎世界周刊讀者,參與每周天下午1:30pm(美東時間) 線上公開課 預約: www.iTraining.NYC 美國地產學校 微信公眾号:Real Estate School

疫情期间的经济援助和税收

陳琪錢 冠狀病毒在美國爆發以後,聯邦政府推出经济纾困计划,拿出2万亿资金帮助美国人和美国企业渡过难关。許多美國人都积极申请,但是發現華人客戶沒有那麼積極,很多公司甚至迴避申請。有的華裔经营者认为,如果拿政府的錢,容易會有問題,即便获得贷款,未来仍需偿还。而且,利息也会加重企业负担,因此选择放弃补助申請。 我認為,華人公司應該積極申請,其實政府這次明顯是要扶持小公司,补助程序簡單。以後減免流程也在簡單化。即使沒有減免的部分,偿还时间上也比较宽鬆,贷款给出的利息很低,而且,貸款利息可以減稅。政府目的希望能够帮助企业继续运转。 例如,華人投資房地產的比較多,房東也可以申請,但是很多人不知道,沒有多少人申請。可以申請的項目包括: EIDL(Economic Injury Disaster Loan)经济伤害灾难紧急款 :
美国所有州、华盛顿特区及其他地区遇到暂时困难的企业都可以申请。此预付款旨在为目前暂时失去收入的企业提供经济救济。下面給大家解釋兩種不同的EIDL,
免還的EIDL Advance 和要還的EIDL Loan。 免還的EIDL Advance “经济伤害灾难紧急预付款“為每位员工提供1000元的补助金,一個公司最高预付款一萬元,这笔预付款,不需要偿还。SBA明白表示是以申请時間優先先後。SBA 3月底開發申請, 4月27停止受理申请,6月15再次接收申請,基於有限資金,SBA隨時可能再次受理申请。 要還的EIDL Loan “经济伤害灾难紧急貸款“為公司提供大約3個月營業資金的貸款,一年後要分30年偿还,利息3.75%。 3月SBA開始接收申請,大約4百多萬申請,到4月網站暫停。6月15日,聯邦小商業局(SBA)又开始接受新的经济伤害灾难贷款(EIDL)和EIDL Advance申请,並以先到先得的方式处理。因此,符合条件的小型企业可以盡快申请。 符合申请条件的公司很多,條件如下: 雇员人数少于500人的公司,包括非营利机构、个体户(Sole proprietorship)或合同工(Independent contractor)、自雇人员(Self-employed)、合伙企业 (Partnership)。 公司需要2020年2月15日前成立 贷款的錢要用于生意的业务费用 贷款金额如果超过2萬5000元的贷款都需要抵押物, 利率为3.75%,一年後開始償還。 稅務考量:
EIDL Advance预付款是一笔赠款,而不是贷款,因此将被征税。 而EIDL Loan是每位员工1000元补助金之外的,屬於贷款,必须偿还,其支付的利息是公司開銷。贷款額不用付税。 SBA贷款,享受6个月减免债务 2020年9月27日之前发放的SBA贷款7(a)、504和小额贷款,借款人将免还所欠的6个月的本金、利息和任何相关费用。 如果現在正在買賣商業房,如果能在9月27日之前拿到SBA贷款,也能享受6个月减免债务。 PPP (Paycheck Protection Plan)薪水保护计划 華人比較熟悉的是SBA薪水保护计划(PPP)。所有企业都有资格申請,包括房產公司、C型、S型和LLC及個人公司。借贷額最高是每月工资成本支出的250%,只要雇主将这笔贷款用于发工资、付房租及房贷,则部分或全部的贷款将被免除。需要還的部分,利率仅需1%。PPP帮助企业在冠状病毒危机期间继续雇用员工. 是联邦政府担保、经SBA和商业银行发放的特别贷款计划。 由于涉及到核贷及SBA人力不足,申请需要经过银行。 如果资金用于工资成本、抵押贷款利息、房租或水电费,则该笔贷款将被完全免除。只要员工被保留在工资单上8周,并且这些钱用于工资单、租金、抵押贷款利息或公用事业,公司将免還贷款。不需要抵押或个人担保。政府和贷方都不会向小企业收取任何费用。 6月5日「薪资保护贷款灵活法案(Paycheck Protection Program Flexibility Act) 」正式签署生效,並做了以下各项改进:领取到贷款后,资金可使用时间从8周增加至24周;薪资占贷款的比例由75%降至60%;只要至少60%的貸款用于工资单,重新雇佣员工的期限从2020年6月30日延长至12月31日;还款时间从2年延长至5年。免還基于雇主维持或迅速重新雇用雇员并维持工资水平。如果全职员工人数减少,或者薪水和工资减少,將部分免還。贷款免還表和说明中包括几种减轻合规负担并简化借款人流程的措施。 PPP本來6月底截止,总统川普又将PPP计划的申请延长到8月8日。 稅務考量: 好消息!許多華人擔心這些貸款會影響税收。其實收到PPP贷款,贷款的可免除部分不会被视为应税营业收入,借款者无需为此支付所得税。 失业保险 華人從事房產經紀的比較多。在過去,房產經紀或代理人无资格申請失业保险,但是這次不同。連房屋投資人都可以申請。 許多華人申請失业救济金,不過失業救濟金是应税收入。川普总统于2020年3月27日签署成为法律的“CARES法”,赋予各州选择将失业补偿金扩大至通常无资格领取失业救济金的独立承包商和其他工人的权利。由於失業救濟金屬於州內發放,各州情況不同,因此讀者應通过网站与所在州的失业保险办公室联系,以了解有关當地这些福利的更多資訊。 疫情失业援助是一项新的联邦计划,属于冠状病毒援助、救济和经济安全(CARES)法的一部分,该法为传统上没有资格获得失业保险金的个人(自雇工人、独立承包商)提供了申請的资格。不過,如果你进行远程办公,或者正在领取带薪病假或其他带薪休假福利(无论是否满足上述类别),则没有资格获得PUA(疫情性失业援助)。PUA所涵盖的个人包括自营职业(独立承包商、零工工人和某些宗教团体的工人)、兼职、缺乏足够工作经历的人以及以前没有资格获得失业救济的人。 此外,《CARES》还规定:截至2020年7月26日,除所有常规福利外,每周还向所有UI和PUA接收者额外發放600元。除了已经提供的常规26个星期之外,UI还会再增加13个星期的福利,总共可以覆盖39个星期。 稅務考量: 很多人可能不知道。失业救济金是应税收入。特別提醒華人。这意味着从州或联邦政府获得的任何失业补偿金都必须包括在個人的收入中,根据國稅局(IRS)的規定,失业救济金是以普通所得税税率纳税。 經濟影響補助(Economic Impact Payment) 政府還有一個經濟影響補助(Economic Impact Payment)。符合條件的人包括美国公民、美国居民收入不超过以下上限:已婚夫妇的收入上限是15萬、一家之主的收入上限11萬2500元及單身上限是7萬5000。 如何申請這個補助?如果你提交了2019年或2018年纳税申报表的人,你无需采取任何行动。尚未提交2019年的申请,但提交了2018年的联邦纳税申报表,国税局将使用其2018年纳税申报表中的信息进行经济影响付款的计算。已经在提交了2019年的纳税申报表,国税局将使用2019資訊。国税局会在付款后的15天,將信件邮寄到收款人的地址通知。 特別提醒現在很多詐騙,記住,国税局不会给打电话、发电子邮件或发送任何短信給你。 本欄由美國地產學校講師合作提供。歡迎世界周刊讀者,周天下午1:30pm線上參與公開課。 作者主講人:陳琪錢會計師,任前四大安永會計師樓國際稅務經理,紐約市立大學會計講師。 時間:7月26日(週日)下午1:30PM EST(美東) 主題:疫情期间的经济援助和税收 www.iTraining.NYC 美國地產學校

疫情改变生活!后疫情时代美国人工作居住会发生哪些变化?

新冠疫情在美国爆发近三个月,确诊病例超过了150万人,不幸因新冠而去世的人数也突破了10万。作为疫情重灾区,美国人也做好未来一段时间与病毒共存的思想准备,并迎接后疫情时代工作生活的微妙变化。 未来一段时间,佩戴口罩可能成为常态,“六英尺社交距离”使得我们以往习以为常的社交行为发生360度大转变,握手拥抱变成需要避免和顾忌的行为,餐馆酒吧三五好友围坐一起高谈阔论,也成了一件奢侈的事儿。 后疫情时代,我们的工作、居住、以及购房会发生哪些变化呢? 一,健康安全为第一要务 公寓管理的新课题 公寓和酒店式公寓是纽约、芝加哥、迈阿密等大都市的主要房产类型,属于人口较密集的居住形态。当三月底疫情来袭,政府颁布居家令后,许多公寓采取了严格的措施,比如不再允许实体看房活动,禁止新租客申请入住等。同时公寓管理公司为应对病毒可能发生的交叉感染,增大管理费支出用于购买口罩、洗手液、消毒水等防疫设备。像佛罗里达州迈阿密大型公寓Marquis的管理委员会主席Allan Schwartz表示,公寓已经花费1.5万美金,购买了2万多只口罩和上千瓶洗手液。 未来居住在公寓的住客可能会发现以下变化,使用电梯有人数限制,每次只能乘坐2-4个人,因此等候电梯时间会延长,同时电梯内充满了消毒水的味道。公寓将采取无接触代客停车;每个过道或电梯口都配备洗手液消毒巾等;游泳池也采取人数限制,并把太阳伞和躺椅的数量减半以保持社交距离;健身房器材之间用有机玻璃隔离;进入大楼的人员必须接受体温检测;大楼采取“mask only”政策;门卫被要求24小时佩戴口罩和手套。 二,远程在家工作成为常态 办公空间需求萎缩 五月初,著名社交媒体公司Twitter发出通知,宣布大部分员工将“永久性”在家办公,其他一些公司像Facebook和Google也将在家办公政策延长至2021年。这将导致未来公司对办公空间的需求大为减少,商业地产将受到冲击。 以共享办公室起家的WeWork,全美部分办公大楼已在四、五月份无法支付租金,其市场估值雪崩式下滑。根据其控股股东软银的说法,WeWork的估值已从去年的470亿美元跌至29亿美元。软银在其收益报告中表示,WeWork的估值下滑部分归因于新冠病毒大流行。 据CBRE数据,疫情前,曼哈顿的平均写字楼租金略高于每平方尺80美金,有些写字楼租金高达100美金,芝加哥和首都华盛顿特区的写字楼市场,第一季度平均租金分别是42.93美元和59.58美元。但疫情过后,商业办公租金将出现明显下滑和空置率增高。 同时现有的办公室设计需要进行大幅度改变。代表纽约市100多家最大私营公司装修承保商Wylde表示,一些公司已经要求对办公室格局进行重新装修,“他们需要新的布局,不同的分区,减少同一个空间的办公人数,保持一定的社交距离”,有些办公室将拆除所有内部的隔墙和门,以减少人们接触把手的机会。同时不在一个会议室举办会议,而采用视频会议,大家都待在自己的空间。帝国大厦业主正考虑安装一个空气过滤系统,利用偏振离子来中和空气中的病毒和其他污染物。 三,人们寻找下一个新家的要求 远郊大空间 据USToday的报道,疫情中不少美国人正逐渐计划远离人口密集地区,搬往人口稀少地区。Momentum Event Group的首席执行官兼联合创始人Ben Greenzweig说,他正打算从纽约州韦斯特切斯特搬到北卡罗来纳州或南卡罗来纳州,以降低居住成本并扩大居住空间,原因是它担心经济持续低迷最终可能迫使居民缴纳更高的税款。他还表示,自己通常在家工作,因此具有灵活性。“我们的孩子参与学校活动是使我们留在这里的最大纽带。如果有迹象表明我的孩子在秋天不会上学,那么我们待在这里的最大理由——友谊和学校活动就消失了。” 根据Harris Poll的最新数据,在大流行之后,将近三分之一的美国人正在考虑搬到人口较少的地区。这可能预示着对住宅房地产销售和房价产生重大影响的转变。4月25日至27日的一份调查显示,浏览房地产网站有意向出租或购买房产的城市居民(43%)是郊区(26%)和农村居民(21%)的两倍。 康州格林威治市Compass的经纪人Robin Kencel在过去七个星期内不断接到纽约客户的电话,询问在该地区租或购买房产。她说,草地、户外空间、生活的便利性以及快速的互联网连接是客户们最关心的,因为这些人许多是从事金融服务业的商人。 “我看到几周前的夏季租赁合约已转变为现在的全年租赁。我预计格林威治将再次引人瞩目,这是一种非常可行的替代方案,它仅需45分钟的通勤火车即可到达大都市的完美生活。” Foossa的联合创始人和创意总监Lee-Sean Huang原本居住在曼哈顿,一方面可以步行上班,同时迷恋曼哈顿的生活方式,但她现在表示“在曼哈顿,吸引人的事物不存在了。酒吧和餐厅都关闭了。”她说,既然可以在家办公,那还不如去其他地方寻找更大更便宜的居住空间。 不过专家也表示,这种迁徙可能是暂时的,一旦疫情控制恢复常态,人们又会理智决定自己究竟该居住在哪里。 四,难以想象吧 购房竞价战又回来了 在全美各州陆续重新开放之后,被压抑的房产交易又开始活跃起来,购房者正争先恐后进入市场。但问题来了,他们找不到太多的东西可以买。新冠病毒大流行导致已售房屋的供应出现了历史性下降,房地产经纪公司Redfin称,与一年前相比,四月新上市的房屋数量下降了一半。realtor.com的数据显示,在截至5月9日的一周中,新房源相较去年同期下降29%。供应不足和需求增长现在引起竞购战,尤其是价格低于100万美元的房屋。 根据Redfin的数据,在截至5月10日的四个星期中,超过41%的房屋面临竞购战。这比疫情前的1月份的9%有所上升。原因是房源十分有限,卖方还没有准备回到市场,卖家一方面担心经济前景,同时也不希望在疫情尚未完全控制住的情况下人们前来参观房屋。 Redfin的数据表明,由他们代理的交易中,波士顿的竞标战份额最高,所有交易中有63%需要面对竞价,紧随其后的是旧金山、德克萨斯州沃思堡、加利福尼亚州圣何塞和罗得岛州普罗维登斯。 纽约的房市略有不同,二手房源同样紧缺,但新楼盘的开发商正有意打折促销。由于纽约市新房源的供应量仍处于供大于求的状况,加上开发商急于收回建筑贷款,因此面对交易量的急剧下滑,他们必须给买家大幅让利,才能推动楼盘的销售。 随着贷款利率不断创下历史新低,以及贷款难度略有放松,买家的动机越来越强。现在,买家在对自己说:我已经被困在我的空间三个月了,我有足够的空间吗?有足够的光线吗?有合适的家庭办公室吗?如果答案是否定的,他们就会致电经纪人。同时买家也意识到现在买家还相对掌握主动权,再等两年他们可能无法有Bargain Power了。 疫情改变生活,人类就是在各种挑战面前不断适应和调整。 陳東 www.iTraining.nyc 作者简介: 美國地產學校講師 美国中文电视节目制片人和主持人,2012年创办北美首档地产电视栏目【安家纽约】,迄今共制作播出600多期节目,专访200多位纽约地产专业人士,拍摄纽约近10年来几乎所有的新建楼盘和大型开发项目,对纽约五大区及大纽约地区的房产发展脉络了如指掌,并帮助众多华人实现置业美国安家纽约的梦想。

Rental Housing Crisis | Strategies and Countermeasures During the COVID-19 Pandemic

Real Estate Investment Rental Housing Crisis In just a short amount of time, the COVID-19 crisis has escalated into a global crisis. During this storm, New York has also tragically become the coronavirus hotspot of the U.S, and even the world's virus epicenter. At the beginning of this pandemic, the U.S. stock market had their meltdowns about twice a day. Real Estate Investors/landlords also experienced their tenants’ inability to pay rent amid the economic instability due to the pandemic. Landlords could not drive tenants out under the state government order, the value of assets was damaged, and the return on investment fell. As the virus prevailed, landlords and tenants continue at a loss because of the constant update of regulations and orders of the federal and state government. However, from an investing point of view, investments were originally profitable and compensable. The stock market had evaporated about 30% of its market value in late March. Although it is slowly recovering, it still sits at more than 10% less than before the pandemic. After half a year’s rent, in terms of the ratio of average house price to monthly rent in the United States (that is, how many months’ rent the house price is equivalent to), the major metropolitan area has reached nearly 40-months in 2019. It is possible to pay back the capital, which is still without calculating any related expenditures. In terms of such a value, if the rent is less than half a year, the return on assets will be reduced by about 15%, and it seems to roughly reflect the stock market situation. In this rare crisis, under the control of various “suspension” orders from the governor, working from home, the bombing of federal subsidies, and various tenant protection laws that have been promulgated in New York and California; plus the basics of the housing court. If the case is closed, how should landlords protect themselves, minimize rent losses, and avoid unnecessary trouble in the future? The following is a summary of the author's comprehensive lawyer practice experience and recent observations. Rent arrears: In this time, many residential tenants and small to medium-sized businesses face financial difficulties and are unable to pay rent. Residential tenants face unemployment and pay cuts, and small to medium-sized businesses such as restaurants and nail shops are unable to open their doors for business. First, the so-called "Eviction Moratorium" must be explained. Although the states issued various "Eviction Moratoriums" of varying durations, the state government's orders often do not disclose that tenants don’t have to pay rent during this period, nor are they exempt. If the government exempts tenants from paying rent this would infringe upon the landlord's private property rights. If the state government wants to waive rent arrears, it must also compensate the landlord accordingly, so it is not easy to do so in legislation. For commercial real estate investments, the tenants are affected by government suspension orders and are unable to open doors to do business. There are only a few possibilities for rent reduction by landlords: (1) Force Majeure clause in force lease (2) The frustration of purpose, (3) Impossibility or Commercial Impracticability. The application of these principles lies in dealing with the impact of "unpredictable events" on the parties to the lease. Commercial real estate investors may be in a more complicated predicament because of the laws involved, and often need to seek the assistance of lawyers. When landlords receive rent reduction requests from their tenants, they should also consider the applicability between the aforementioned principles and the lease. Landlords may consider appropriate rent reduction or extension, especially if the tenant has performed well in the past, it should not be a big loss in the long run. After all, for commercial real estate investors, a good lease, and a record of rent payment is often valued by banks and lenders, a factor that landlords should consider when planning cash flow. For residential real estate investments, the tenants are often victims of unemployment or salary cuts, or they cannot afford the rent because of medical expenses. In this case, the author recommends three steps: (1) Understand the situation and know the difficulties of the other party. The landlord and the tenant are both a business relationship and an interpersonal relationship. If you can understand the reason why the other party cannot pay the lease, you will be able to appropriately propose a solution to the problem. (2) Let the other party understand your difficulties. The pressure of loans and land tax is like a mountain. Let the other party understand this pressure, which is helpful for subsequent communication and mutual understanding. (3) Consultation and communication. Based on the above two understandings, the landlord can negotiate with the tenant and propose possible solutions according to the situation, such as postponing the rent due date, moderate rent reduction or the landlord can provide further information on unemployment benefits; SME subsidy loans such as salary and wage protection plans and other information to help finance tenants, there is no reason not to pay rent. As for how to talk about rent reduction specifically? Commonly used rent reduction and rent reduction methods are nothing more than the following: (1) Within the scope of the tenant's economic position, charge a lower rate for rent during the two or three months of the pandemic. On the one hand, tenants can help the landlord understand their economic position by sharing their current expenses. On the other hand, the tenant can also recognize good faith that the rent is not maliciously owed. (2) The part of the rent owed may be paid even if the landlord agrees to reduce the rent. (3) The security deposit will be used first, after the pandemic crisis or after the government lifts the ban, it will be supplemented by adding a little more each month; specific arrears amortized after the crisis. Moving Problems: Due to the impact of the pandemic, issues with moving have arisen. Many buildings have stipulated that tenants cannot move in or out. Even if the moving company is identified as essential business, some moving companies have significantly reduced staff and the rates have soared. Another issue landlords face is that some individual tenants have health concerns even if the lease expires and are reluctant to move, but the new tenant is scheduled to move in. For existing tenants, since there is no way to force relocation, the landlord is recommended not to force tenants to move out. As for commercial tenants, they should carefully read the terms of the lease and may choose to sign a Surrender Agreement to agree to return the property to the landlord and arrange for the lock to be changed. If the landlord wants the new tenant to move in, he may consider discussing with the new tenant to postpone the start date of the tenancy, or even consider giving some moving subsidies to get the new tenant to move in according to the contract. Some tenants may not even have the means to pay for the property, leading to the invalidation of the lease and the rent must be refunded. However, commercial leases often have specific delivery terms that should be handled according to the lease. Maintenance Issues: Due to the country’s “ halt” during this period, it is not easy to find a suitable professional to carry out residential property maintenance. For commercial tenants, there are often provisions for tenant maintenance in the lease. However, for general residence or building, landlords are often responsible for repair and maintenance. Although the state governments have successively promulgated various types of eviction suspensions, the court has listed "unlawful expulsion" or "emergency repairs" involving rented property as "Essential Matters" and therefore continue to be accepted during the outbreak. Keep in mind that general maintenance may be reasonably suspended due to the pandemic, but urgent and necessary maintenance is still necessary. Otherwise, it may be considered as a violation of the warranty of habitability and may be punished by the government. Therefore, it is recommended that landlords arrange emergency repairs as much as possible within a reasonable time, or agree that the tenant can find the right person to repair, and the reasonable repair costs can be deducted from the rent, as long as the tenant can provide relevant evidence. Death of Tenant: This topic may not have been much of a concern to some investors and can be an intimidating topic to talk about. However, the author, in the storm’s center of New York City, did receive relevant consultations during this period, so he was surprised by the ignorance of most landlords on this topic. Landlords should first understand two key points: Death Certificate and Executor or Administrator. First, it is paramount to understand the proper removal of relics of the deceased tenant. Many landlords who don’t understand the law tend to let people who claim to be family members of the tenant take the late tenant’s belongings. It is important to know that even family members may not have the right to deal with the relics in the law. Therefore, the key is that the person authorized by the court to deal with the estate of the deceased, that is, the administrator (Executor or Administrator), has the right to dispose of it. Of course, some perishable items or cats and dogs that must be taken care of urgently is an exception. At this time, relatives and friends of the deceased family can be accompanied by a third person (such as the landlord or deceased’s estate manager) to deal with specific relics. As for general legal acts such as leases, rent arrears, and eviction procedures, the landlord can also come to an agreement with the deceased’s estate manager on these legal acts. The estate manager can often request to sublet the property, the landlord can choose to accept the sublet request or refuse. If the landlord refuses, it is equivalent to the termination of the lease. The deceased’s estate manager will no longer be responsible for the lease obligations at that time. If for a specific period of time, the court does not appoint an estate manager, the landlord can directly start the eviction process. As for the waiting period, each state has its regulations. For example, in New York State the waiting period is 90 days. In summary, the sudden outbreak and the various measures taken by the government in response to the outbreak have profoundly affected many people's lives and economies. Many real estate investors face possible rental losses. Real estate investors can reduce longterm profit losses and protect assets by understanding how to deal with investment risks, strengthening their understanding of relevant laws and regulations, and properly consulting and communicating with their tenants. The author hopes that whether you’re a landlord or a tenant, you can understand and sympathize with the other party during this crisis, and through this pandemic, apprehend the risk management that comes with real estate investing. Contact iTraining Real Estate School To learn more the industry’s leading real estate educational service, contact iTraining Real Estate School today and speak with a real estate training professional who can answer any questions you might have about receiving your New York Real Estate broker license. If you enjoyed this article, please feel free to share it on your favorite social media sites.

地產投資的租客危機 — — 新冠病毒疫情期間的租房教戰守策

COVID-19病毒疫情已經升級成全球性的危機,紐約州在這風暴當中,也很慘烈地榮升全美國、甚至是全世界第一重災地。在疫情伊始美國股市應聲一日熔斷兩次,房地產市場的投資者——也就是房東們,也體驗到租客不交租、在各州政府命令下無法驅趕房客,資產價值受損、投資回報下跌的苦果。隨著疫情發酵,更讓房東與房客們無所適從的,是聯邦與各州政府不斷更新的法規與命令。 然而從投資的角度來看,投資本來有賺有賠,股市在三月下旬尚且蒸發約三成市值,現在雖然緩步回升但也比疫情前少了一成多;相較來說房產投資如果少了半年租金,以美國平均房價與月租比(也就是房價相當於多少個月的租金)來說,主要都會區在2019年已經達到將近40,也就是說房屋投資至少要三年多以上才可能回本,這還是在沒有計算任何相關支出的情況下。以這樣的數值而言,少了半年租金大概是資產回報減少15%左右,似乎也大致反映股票市場狀況。 在這場罕見的危機中,在重重州長各種「暫停」令、在家工作潮、聯邦補貼轟炸,以及紐約、加州等進來頒布施行的各種租客保護法夾殺之下,再加上房屋法庭基本關門不收案,房東們應該如何自保、盡可能減少租金損失、並且避免未來不必要的麻煩?以下是筆者綜合律師執業經驗以及最近的觀察,提出的一點建議。 I. 欠租問題: 許多住宅房客面臨失業減薪,中小企業主如餐館、美甲店無法開門做生意,因而經濟上面臨困難無法交租,房東們也已經開始陸續收到減租的要求,應該怎麼應對呢? 首先必須說明所謂的「驅趕暫停」(Eviction Moratorium),雖然各州頒布各種時間長短內容不等的「驅趕暫停令」,但州政府的命令往往並沒有說這段時間房客不用付租金、更不是免除房客的交租義務,因為如此將會侵害到房東的私有財產權利。如果州政府確實想要免除欠租,那麼也必須相應補償房東,因此在立法上並不容易做到。 對於商業投資房而言,租客往往是受到政府暫停令影響、無法開門作生意的業主,會尋求房東減租的不外乎幾個可能:(1) 租約中的不可抗力Force Majeure 條款、 (2) 合同目的落空原則Frustration of purpose)、(3) 不能履約原則Impossibility or Commercial Impracticability。這些原則的適用都在於處理「不可預知事件」對於租約雙方的影響。商業租客因為牽涉到的租金以及法律都可能較為複雜,往往需要尋求專業律師的協助,房東們在收到租客減租要求時,也應該考慮前述幾個原則與租約之間的適用性審慎處理,適當酌情考慮減租或者延租,尤其如果是過去表現良好的租客,更不應該為了眼前一時之利而因小失大,畢竟對商業投資房來說,好的租約以及交租紀錄往往是銀行貸款時所看重的,也是房東在規劃現金流時應該考量的因素。 對於住宅類型的租客而言,租客常常是失業或者減薪的受害者,或者因為醫療費用支出而付不起房租。這種情況下,筆者建議三個步驟處理:
(1)了解情況、知道對方的難處。房東與房客既是商業投資關係、也是人與人的人際關係,如果能夠透過溝通、是當理解對方無法付租地原因,也就更能夠適當地提出解決之道,弄清楚是因為失業、餐廳關門、還是單純不爽付租金,才能夠對症下藥。
(2) 讓對方明白自己的難處。租客因為疫情影響付不出錢,房東又何嘗好過? 貸款、地稅的壓力都有如泰山壓頂。讓對方也理解這樣的壓力,有助於後續溝通。
(3) 協商溝通。在前述兩個理解基礎之上,房東便能夠和租客進行協商,根據情況提出可能的解法,例如延後租金到期日、適度減租、或者房東可以更進一步地提供相關的失業救濟金資訊、中小企業補助金貸款如薪資薪資保護計畫等資訊,協助租客拿到錢、沒理由不付租金。 至於具體怎樣談減租?常用的減租、緩租方式不外乎下述幾種:(1)在房客經濟許可範圍內,兩、三個月疫情期間交一個較低數字的租金,一方面幫房東分擔一些支出、一方面房客也能釋出善意表示並非惡意欠租;(2) 欠租的部分可能即使房東同意減租也還有一部分要還,可以約定在疫情危機過後以每個月付一點的方式補上;(3)先用押金抵,疫情危機過後或者政府解禁後再用每個月多加一點的方式補上;(4) 如果真的不能付租金,雙方可以約定好減租數字,然後由房客簽字承認具體欠款數字並承諾在危機過後分期攤還。 II. 搬家問題: 因為疫情影響,許多大樓已經規定不得搬進搬出,或者即使搬家公司被認定是關鍵行業(Essential Business)但個別搬家公司也大幅減少人員因而費率大漲, 或者個別房客因為健康考慮即使租約到期也不願意搬家,但新房客又已經要入住,這該怎麼辦? 針對現有住房房客,由於無論如何沒辦法強迫搬遷,建議房東不用撕破臉強迫搬家、盡量能夠拿到一些租金聊勝於無。至於商業租客則應該細讀租約條款,可能選擇簽署交屋協議(Surrender Agreement)同意房屋交還給房東並安排換鎖,並且在協議中詳細規定遺留的家具設備應如何處理,把租屋處作為準倉庫(storage)的方式對待。 至於未來新房客,由於沒辦法交屋有可能導致租約無效必須退押金租金,但商業租約則常常有特定的交屋條款應該按照租約處理。如果住宅的租約,房東真的很想要這個新房客,可考慮與新房客商量延後租約開始日期、甚至考慮給予一些搬家補貼以爭取新租客在疫情過戶依約入住。 III. 維修問題: 由於這段時間百業「暫停」,有時候連房屋維修都不容易找到適合的專業人士進行,商業租客也就罷了因為租約裡面往往有租客維修的規定,但一般住宅或者大樓往往是由房東進行維修,這可就讓房東們頭痛萬分了。 雖然各州政府接連頒布各種「驅趕暫停」,但有趣的是各法院往往把「違法驅趕」或者涉及租房的「緊急維修」列為「必要型案件」(Essential Matters)因而在疫情期間繼續受理。筆者在此提醒房東們,一般的維修也許有理由因為疫情而暫停,但緊急、必要的維修仍然是必須進行的,否則可能會被認為違反可居住保證(warranty of habitability )而被政府開罰、或者被房客告上法庭。因此,筆者建議房東還是應該在合理時間內盡量安排緊急的維修,或者同意由租客自行找適當人士維修、並且合理維修費用得從租金中扣除,只要租客能夠提供相關證據、房東沒道理不允許。 IV. 房客過世問題: 平常這個話題也許乏人問津、一提就覺得觸霉頭,不過身在風暴中心紐約市的筆者在這段期間確實接到相關諮詢,也因此驚訝於大部分房東對於這個主題的無知。房東首先應該了解兩個關鍵:死亡證明(Death Certificate)以及遺產管理人(Executor or Administrator)。 首先第一個面臨的問題是去世租客的遺物處理。許多不懂法律的房東往往輕易讓聲稱是房客家屬的人進入處理房客遺物,殊不知這樣可能冒著讓租客遺物失竊的風險。要知道在法律上即使家人也未必有權處理遺物,否則就不用上演那麼多豪門爭產大戰了。因此關鍵就在於必須是法院授權處理死者遺產之人,也就是遺產管理人(Executor or Administrator)方有權處置。當然,如果有易腐物品或者貓狗等必須緊急處置那是例外,死者家屬親友在此時可以由第三人(如房東或房產管理人)陪同下處理特定遺物。 至於租約、欠租以及驅趕程序等等一般法律行為,房東也可以與遺產管理人進行處理。遺產管理人往往可以要求轉租或分租,而房東則可以選擇接受轉租的要求或者拒絕,房東拒絕後等同租約終止、死者遺產管理人將不再負責該時刻起的租約義務,租約計算也就到此為止了。房東翹首等待之後,如果不幸地許久未有法院指定的遺產管理人出現,房東在特定的等待期後可以直接開啟驅趕訴訟,至於等待期多久則各州自有規定,如筆者所在的紐約州便是90天等待期。 總結而言,這場突如其來的疫情、以及政府應對疫情之下的各種舉措,都影響民生經濟深遠。投資房產的業主們面對可能的租金損失,如果用「投資有賺有賠」、處理投資風險的心態面對,並且加強對相關法令的了解、與租客適當協商溝通,往往能夠減少租金損失達到保護資產的目的。筆者冀望不管房東或房客都能用同理心度過這場危機,並且透過這場疫情認識到地產投資的風險管理。

Free Trial! William Bih Live-Stream Real Estate Lesson! Highly Recommended!

April 2, 2020 During this pandemic, in your spare time, get your real estate license course at iTraining Real Estate School. William Bih, our instructor, is one of the most successful instructors in the real estate industry, his students hold a 96% pass rate. From time to time, William Bih will reveal the skills and secrets of investing in real estate and being a real estate agent/broker in New York. Studying real estate can increase you opportunity for employment and income, increase real estate knowledge and protect your rights, and you get to save commissions on your own personal deals. Get your free trial course today! Contact us at 347-543-6635! After the free trial, like and share our course with your peers on 5 social media platforms to get $ 50 off! When you receive your exclusive coupon, it means that you can enjoy the best real estate course in New York State without leaving your home. How to use your coupon? please refer to the following process: 1. Call us to activate your free trial card 2. Provide to us your name and mobile phone number 3. You will get your own trial ID, choose the right time to listen to the course! 4. Download ZOOM, display your unique ID, you can learn practical real estate knowledge at home!

Protecting Yourself From The Coronavirus

March 22, 2020 As a real estate agent, you will come in contact with hundreds of people on an almost daily basis. You will touch dozens of doorknobs and hundreds of more surfaces, all of which could expose you to the coronavirus. With the rapid spread of COVID-19 and the severity of the virus, people everywhere are being asked to practice social distancing. Still, homebuyers are shopping for homes and real estate agents are selling them. Keeping that in mind, we are going to take a look at some ways that you can protect yourself against the coronavirus disease 2019 (COVID-19). Let’s get started: What Is The Coronavirus Disease (COVID-19) Coronavirus disease 2019 (COVID-19) is a respiratory illness that can spread from person to person. The virus that causes COVID-19 is a novel coronavirus that was first identified during an investigation into an outbreak in Wuhan, China. What Are The Symptoms Of COVID-19? COVID-19 presents itself with a set of specific symptoms which, separately, don’t seem like anything to be concerned about. Even together, the COVID-19 symptoms resemble the common cold. Patients with COVID-19 have had mild to severe respiratory illness with symptoms of:
• Fever
• Cough
• Shortness Of Breath If you have these symptoms and your condition is getting worse, consult your physician. If you do not have these symptoms, avoid contact with others do your best to self-quarantine. Staying Safe According to the World Health Organization, “you can reduce your risk of infection if you: · Clean hands frequently with alcohol-based hand rub or soap and water. This is especially important before, during and after a home showing. · Cover your nose and mouth when coughing and sneezing with tissue or flexed elbow. · Avoid close contact with anyone with cold or flu-like symptoms. Be sure to request that your clients reschedule a home showing if you are sick, or if they, or someone in their home is sick. Contact iTraining Real Estate School
To learn more the industry’s leading real estate educational service, contact iTraining Real Estate School today and speak with a real estate training professional who can answer any questions you might have about receiving your New York Real Estate broker license. If you enjoyed this article, please feel free to share it on your favorite social media sites.

How To Choose The Right Real Estate Licensing Course For You

March 22, 2020 There are many factors to take into consideration when choosing a real estate licensing course in New York. You want the best one that can help you start a successful career as a real estate agent in New York and that means taking the time to find one that meets your needs and expectations. While you could just simply Google ‘real estate licensing course in New York’, you still won’t know enough about each one to make a decision. For that, you will need to take a look at the following factors: Choosing The Right Real Estate Licensing Course For You Experience- when choosing a New York real estate licensing course, you want one that is run by instructors who have experience in the New York real estate industry. This ensures that you will get accurate instruction and knowledgeable answers to your questions. Price- while quality and experience are important, how much the New York real estate licensing course costs is also an important factor to consider. You want a course that combines value with expertise. Don’t just look at the price, because cheaper isn’t always better. Make sure that you are getting the best value for your money. Schedule- when choosing a New York real estate licensing course, you want one that offers a flexible schedule. Most real estate course students already have part or full-time jobs and taking a course to get a new career can be challenging if it interferes with your current work schedule. Service And Support- you want to choose a New York real estate licensing course that offers students additional support during and after the course. If you have a question that you need answered, it is always good to be able to contact an instructor. Contact iTraining Real Estate School
To learn more the industry’s leading real estate educational service, contact iTraining Real Estate School today and speak with a real estate training professional who can answer any questions you might have about receiving your New York Real Estate broker license. If you enjoyed this article, please feel free to share it on your favourite social media sites.

Top Myths About Real Estate Agents

March 22, 2020 When considering becoming a real estate agent in New York, you will have a lot of questions and you might hear a lot of answers, some of which aren’t exactly true. In fact, there are all kinds of myths about real estate agents and the real estate industry. And, although there is always going to be an exception to the rule, we are going to take a look at some of these myths and try to debunk them. Let’s get started: Top Myths About Real Estate Agents Real Estate Agents Are Always Late For Appointments- this is absolutely not true. In fact, most real estate agents are early for client appointments because they like to prepare the home or some important paperwork their client needs. Real estate agents in New York always have something to do, so being early means they have time to get some work done while they are waiting. The More You Pay For A House, The More An Agent Makes- you might have heard this one before and it is false. There isn’t much of a difference between a homebuyer paying $500,000 for a new home, and them paying $550,000. The real estate agent will make around $200 more in that instance. Agents Must Show You Homes On Demand- this is another myth that doesn’t make a lot of sense when you think about it. A real estate agent works for a fee and unless you have a signed contract with an agent, they don’t have to show you anything. Clients should be polite and they should respect the real estate agent’s time as they are providing a valuable service. Agents Get Kickbacks From Lenders / Title / Inspectors- this is false. Since 1974, real estate agents in New York and around the country have been prevented from receiving any kind of kickback or favor from real estate vendors. It's against the law and it’s against RESPA: the Real Estate Settlement Procedures Act. Agents Have To Tell You The Neighborhood's Make-Up- this is another false myth that many homebuyers like to believe. However, under the Federal Fair Housing law, real estate agents are prevented from disclosing crime rates, school stats, or ethnic mixes of neighborhoods. As a student of iTraining Real Estate School, you will learn all of this and more about how to become a successful New York real estate agent. Contact iTraining Real Estate School
To learn more the industry’s leading real estate educational service, contact iTraining Real Estate School today and speak with a real estate training professional who can answer any questions you might have about receiving your New York Real Estate broker license. If you enjoyed this article, please feel free to share it on your favourite social media sites.

Why Now Is A Good Time To Become A Real Estate Agent

March 22, 2020 If you are considering becoming a real estate agent in New York, keep reading as we are going to share some useful information explaining why now is the best time to become a real estate agent. And, with that being said, let’s get started: Why Now Is A Good Time To Become A Real Estate Agent Selling a residential property can be just as challenging for homeowners as it is for homebuyers to purchase one. From listing a property to marketing it and having an open house, to finding qualified buyers, there is a lot of work involved. This means that most homeowners typically contact a real estate agent to sell their homes for them. In fact, 73% of sellers are more likely to list their home with an agent than to try and list it themselves. That number is up almost 10% from the last decade. Most New York real estate agents have home selling down to a science. They use the latest sales trends such as the fact that Thursday is the best day to list a home. In fact, according to industry studies, properties listed on a Thursday typically sell for $3,015 more than on Mondays. New York real estate agents also rely on industry statistics as well. Information such as, on average, 98% of final sale prices matched the original asking price of a property in 2019, or the median number of days that a property is on the market before n offer was accepted is 40, can help them create a home sales strategy for their clients. As you can see, by utilizing the latest industry information, today’s New York real estate agents can be much more successful at marketing and selling their clients’ homes. Contact iTraining Real Estate School To learn more about the industry’s leading real estate educational service, contact iTraining Real Estate School today and speak with a real estate training professional who can answer any questions you might have about receiving your New York Real Estate broker license. If you enjoyed this article, please feel free to share it on your favorite social media sites.

Contact

40-42 Main St, 2FL, Flushing, NY 11354, US

​​Tel : 347-543-6635

WeChat: RealEstateSchool​

info@iTraining.nyc

  • Facebook
  • Instagram
  • Twitter
  • YouTube
  • LinkedIn

© 2020 By iTraining Corporation